从广河高速公路到盐田港、从蛇口产业园再到深圳的保险性租出住房……这些底本看起来毫无关联的基础体式、产业园区因为一个共同的名词而被关联在了一王人。

这个名词叫作念REITs。

什么是REITs？

浅易说，REITs是不动产投资相信基金（Real Estate Investment Trusts）的简称，发祥于1960年的好意思国。自20世纪90年代以来，群众REITs市集快速发展，群众市值当今已达1.8万亿好意思元。

不错将REITs瓦解为以基础体式为底层金钱标的的类基金化金融产物。在理思景况下，投资者不错在此金融产物上赚钱，刊行方也赢得了更多的社会融资。

手脚周转存量金钱，扩大有用投资的翻新融资渠说念以及成本市集服求实体经济高质地发展的要紧举措，储备和REITs已成为行业共鸣。

广东是基础体式缔造大省，仅省属企业的存量基础体式金钱范围就达到1.4万亿，“十四五”技术广东省还将在交通基础上投资接近2万亿。渊博的资金需乞降基础体式成本存量，需要通过REITs等花样周转现款流，竣事基础体式的可握续、高质地发展。

当今，珠三角已刊行多只REITs产物，多只新REITs产物也在储备中，蓄势待发。基础体式REITs将给珠三角带来什么？将为区域经济方式带来哪些深脉络影响？

基础体式REITs上市技俩约占世界1/4

2020年4月30日，中国证监会、国度发展改良委集合发布《对于鼓励基础体式规模不动产投资相信基金（REITs）试点关系责任的见告》，标记着我国基础体式REITs试点崇拜启动。

当今我国上市的27只基础体式REITs中，18只在上交所上市，金钱类型涵盖了仓储物流、产业园区、收费公路、浑水处理、清洁动力和保险性租出住房等多种主流基础体式；9只在深交所上市，金钱类型有产业园区、收费公路、仓储物流、市政体式、清洁动力、保险性租出住房等。

鼓励基础体式不动产投资相信基金（REITs）是深圳缔造中国特点社会成见先行示范区详细改良首批授权事项清单的要紧任务之一。

2021年5月31日，红土翻新盐田港仓储物流阻塞式基础体式证券投资基金将崇拜对公众投资者发售。这标记着，深圳首单公募盐田港REITs崇拜发售。此后两年间，深圳络续推出了多只基础体式REITs产物。

同是2021年，祥瑞广州交投广河高速公路阻塞式基础体式证券投资基金崇拜上市。随后，广州的中原越秀高速公路等REITs技俩也接踵落地。

自2021年首批试点技俩落地以来，珠三角基础体式REITs金钱类型握住丰富，试点范围与范围稳步扩大。

截止当今，珠三角已刊行招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳动力REIT、红土深圳安堵REIT、红土翻新盐田港REIT、富国始创水务阻塞式REIT、祥瑞广州交投广河高速公路阻塞式基础体式REIT、中原越秀高速公路REIT等在内的7只REITs。

当今，珠三角当今的基础体式REITs上市技俩约占世界1/4，产物刊行数目和范围均居世界城市群前哨。

值得掌握的是，在技俩储备方面，珠三角已储备基础体式REITs要点技俩10余只，展望周转存量金钱超百亿元。

“首发+扩募”：握住吸入优质金钱

2023年6月16日，深交所首批两单基础体式REITs扩募技俩自由上市，标记着我国REITs扩募机制全面落地。

手脚深交所首批基础体式REITs技俩，珠三角的博时蛇口产园REIT、红土翻新盐田港REIT先行先试，积极参与首批REITs扩募试点，于2022年9月份向证监会和深交所崇拜提交扩募苦求，于本年3月31日崇拜取得证监会喜悦变更注册批复，并于6月2日宣告完成发售，终末于6月16日崇拜上市。

首批两单基础体式REITs扩募技俩分歧为博时蛇口产园REIT和红土翻新盐田港REIT，均上市近两年，合座运转自由，治理结构健全，具备较好的扩募条目，本次扩募共召募资金16.59亿元。

其中，博时蛇口产园REIT本次扩募购入金钱为位于深圳市光明高新园区的招商局智谋城（光明科技园）科技企业加速器二期技俩。

而红土翻新盐田港REIT本次扩募购入金钱为位于深圳市盐田港详细保税区内的世纪物流园技俩。

“跟着博时蛇口产园REIT扩募获胜，招商蛇口产业园‘投、融、建、管、退’全人命周期发展模式与投融资机制进一步配置，为招商蛇口构建新发展模式奠定了坚实基础。”招商蛇口关系负责东说念主暗意，REITs周转存量金钱的上风契合产业园区斥地周期长、资金需求大的本性。

该负责东说念主同期暗意，在园区专科化运营层面，REITs能为产业运营提供价值最大化的旅途，助力产业园区金钱照顾才略缔造进一步普及，引发专科化的园区金钱照顾运营团队的潜力。

业内各人分析，基础体式REITs实在的弥远人命力在于能否握续扩募并购，通过握住吸入优质金钱组合，握续发力，作念大作念强，成为一个主动照顾、振奋为雄的有机人命体。

珠三角两单首批扩募技俩落地，对于优化基础体式REITs投资组合、增强产物抗风险才略、推动基础体式REITs市集形成“首发+扩募”双轮驱动新方式具有要紧道理道理，也标记着我国REITs发展投入新阶段、迎来新机遇。

拓宽社会成本投融资渠说念，促进有用投资

现时，基础体式REITs之风吹至珠三角。

基础体式REITs能带来什么？对于投资者来说，你只需要在投资市集购入看中的REITs技俩，便可享受其技俩收益。诚然，你也要承担收益不足预期以致耗费的风险。

不外，鉴于境内公募REITs市集刚刚起步，市集对于基础体式REITs产物偏激投资逻辑尚不谨慎。投资者应警惕部分产物往复价钱可能存在非感性上升，切勿跟风炒作，幸免高溢价买入关系REITs份额变成投资损失。

基础体式REITs在个东说念主投资层面的逻辑很好瓦解。那么对于地点政府而言，基础体式REITs的作用又该怎么瓦解？

复旦发展谈判院金融谈判中心主任孙立坚陶冶以为，地点政府将好的金钱手脚底层产物，通过金钱证券化的花样引入更多元的投资主体，拓展社会资金参与范围，不仅有意于编削地点政府弥远依赖地盘财政支撑实体经济的逆境，处治昔日金融用具使用不当带来的问题，也能处治机构投资者濒临的“钱多、好技俩少”的问题，教导社会资金往支撑实体经济的标的发展，进一步改善基础体式的运营环境，形成良性轮回。

现时，在我国构建新发展方式配景下，着眼于稳增长、补短板、调结构、增潜力，扩内需促破钞、加大基础体式规模投资有用拉动经济增长的需求更为垂死。

从这个道理道理上瓦解，基础体式REITs则有助于周转存量金钱、拓宽社会成本投融资渠说念、镌汰实体经济杠杆水平、促进形成存量金钱和增量投资良性轮回，对于加速构建新发展方式和推动区域经济高质地发展具有要紧道理道理。

我国基础体式REITs试点责任于2020年4月启动。3年来我国握住优化公募REITs的顶层盘算，初步建立了涵盖试点指引、往复章程、税收战略等本体的监管框架，REITs市集总体自由，试点技俩市集认同度较高。

自2021年6月我国基础体式REITs首批试点技俩上市以来，REITs市集发展迅猛。截止2023年3月，全市集已获批刊行REITs产物27只，总范围908.92亿元。其中，25只已上市REITs产物用于新增投资的净回收资金约340亿元，可带动技俩总投资跳跃4200亿元。

再将视野拉回珠三角。

日前，广东省发展改良委发布《广东省基础体式REITs试点讲演请示手册》，其中提到广州地铁3号线参与REITs技俩已取得行政专揽部门出具的无异议函。凭据安排，当期不动产评估值约50亿元，展望首年和次年现款分配率不低于5%。

对于广州东说念主来说，地铁3号线再谨慎不外了，这条地铁线单日客运量弥远位居广州地铁首位。

不外，广州地铁随后对外在示，现阶段城市轨说念规模暂未纳入基础体式REITs试点范围，行将“上市”的传说乌有。

值得掌握的是，国内当今尚无城市轨说念交通REITs技俩刊行。广州地铁3号线基础体式REITs是现时精细公布推崇的城市轨说念交通基础体式REITs之一，若该技俩最终获胜刊行上市，基础体式REITs有望迎来新品种。

届时，在广深两大中枢引擎城市的牵引下，以REITs为代表的基础体式金钱证券化操作或将引发更大的社会温柔度，也将让珠三角在新一轮城市群竞争方式中占据先机。

【采写】南边+记者 崔璨

【统筹】何山